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ORE : un nouveau sigle dans le paysage juridique français

landscapeLa loi n° 2016-1087 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysage a été adoptée le 8 août dernier et, avec elle, un nouveau dispositif juridique : l’obligation réelle environnementale (ORE).

 

Régie par l’article L 132-3 du code de l’environnement, l’obligation réelle environnementale, se définit comme un contrat au terme duquel le propriétaire d’un bien immobilier fait naître à sa charge, ainsi qu’à la charge des propriétaires ultérieurs de ce bien, une obligation  ayant pour finalité le maintien, la conservation, la gestion ou la restauration d’éléments de la biodiversité ou de fonctions écologiques. Les bénéficiaires d’une telle obligation sont limitativement énumérés : les  collectivités publiques, les établissements publics et les personnes morales de droit privé agissant pour la protection de l’environnement. Il s’agit en pratique d’une mise en servitude volontaire de son bien pour des raisons environnementales.

 

Le mécanisme est novateur dans la mesure où il transcende les catégories classiques du droit personnel et du droit réel. Issues d’une institution juridique anglo-saxonne – « conservation easements » – les obligations réelles environnementales appartiennent à une catégorie d’obligations liées à une chose, dites « propter rem ». Elles pèsent, non sur un débiteur personnellement, mais sur le propriétaire de cette chose en tant que tel, si bien que ce dernier s’affranchira de son obligation en cédant le bien, l’obligation étant alors transmise à l’acquéreur.

 

L’obligation réelle est donc hybride en ce qu’elle est à la fois une obligation qui pèse sur un fonds (et se transmet avec lui) et sur une personne.

 

Mais qu’en est-il lorsque le propriétaire qui souhaite contracter une obligation réelle environnementale sur son bien a d’ores et déjà concédé sa jouissance à un tiers, un bail rural par exemple ?

 

Sur ce point, l’article L 132-3 du code de l’environnement dispose que « le propriétaire qui a consenti un bail rural sur son fonds ne peut, à peine de nullité absolue, mettre en œuvre une obligation réelle environnementale qu’avec l’accord préalable du preneur et sous réserve des droits des tiers ».

 

Pour faciliter la conclusion d’ORE, le législateur a aménagé une procédure favorable au propriétaire pour recueillir l’accord du preneur. D’une par l’absence de réponse du preneur à une demande d’accord dans le délai de deux mois la nature vaut acceptation. D’autre part, le preneur doit motiver son éventuel refus.

 

Mais concrètement, comment l’obligation réelle environnementale va-t-elle se traduire dans les rapports bailleur-preneur et entre les preneurs successifs ? De quelle manière le juge appréciera-t-il les motifs de refus du preneur en cas de conflit ? Comment l’obligation réelle environnementale se conciliera-t-elle avec d’autres droits consentis à des tiers dans le cadre de conventions autres que le bail rural ?

 

Autant de questions et bien d’autres encore auxquelles le groupe de travail mis en place par saf agr’iDées – « La protection de l’environnement dans les rapports locatifs en agriculture » – tentera de répondre le 29 septembre prochain, en présence et avec le concours de Benoit Grimonprez, Professeur à l’Université de Bourgogne.